國(guó)資委：這類央企禁止拍地、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

# 企業(yè)策劃 2023-02-25 11:14 來(lái)源：

地產(chǎn)并購(gòu)大年將至，國(guó)資委發(fā)文為央企房地產(chǎn)投資劃了兩道紅線。

日前，國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于做好2023年中央企業(yè)投資管理進(jìn)一步擴(kuò)大有效投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），圈定了2023年央企投資的三大重點(diǎn)方向，但卻明令禁止非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)競(jìng)拍開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

《通知》要求，企業(yè)要穩(wěn)妥處理好“促”和“穩(wěn)”的關(guān)系，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)管控：

1、要嚴(yán)控非主業(yè)投資規(guī)模和方向，不得開(kāi)展產(chǎn)能過(guò)剩、低水平重復(fù)建設(shè)和不具備競(jìng)爭(zhēng)力的非主業(yè)投資項(xiàng)目。

2、非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)不得進(jìn)行非自有土地的競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)，不得以控股方式開(kāi)發(fā)自有土地。

3、做好對(duì)外并購(gòu)項(xiàng)目的前期論證和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)研判，嚴(yán)禁并購(gòu)高資產(chǎn)溢價(jià)、高負(fù)債企業(yè)，嚴(yán)控符合主業(yè)但只擴(kuò)大規(guī)模、不提高競(jìng)爭(zhēng)力的并購(gòu)項(xiàng)目。

4、高負(fù)債企業(yè)不得開(kāi)展超越財(cái)務(wù)承受能力的投資行為。

國(guó)務(wù)院國(guó)資委秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人彭華崗此前表示，十九大以來(lái)，國(guó)資委深入推進(jìn)中央企業(yè)降杠桿減負(fù)債防風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)行動(dòng)，嚴(yán)控資產(chǎn)負(fù)債率、嚴(yán)控債券發(fā)行、嚴(yán)控非主業(yè)投資、嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)、嚴(yán)控高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)。

此次在嚴(yán)控非主業(yè)投資方面將房地產(chǎn)單獨(dú)列出，此外，即便政策層面支持央國(guó)企對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，《通知》中也明確，高溢價(jià)、高負(fù)債企業(yè)嚴(yán)禁并購(gòu)。在央企投資中設(shè)立兩道紅線則是出于對(duì)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

部分地區(qū)國(guó)企債務(wù)引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注

在資本市場(chǎng)，央國(guó)企信仰尚未打破，即便遵義道橋156億債務(wù)展期，但2023年也要?jiǎng)們叮?022年年底，出于深陷債務(wù)危機(jī)的蘭州城投，甘肅省也要求其必須剛兌。

但實(shí)際上，多地的國(guó)企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。2022年11月1日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院關(guān)于支持山東深化新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換推動(dòng)綠色低碳高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)>的實(shí)施意見(jiàn)》，明確提出“指導(dǎo)山東逐步降低高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平”，這意味著山東部分地區(qū)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起了中央層面的關(guān)注。

若僅考慮納入城投平臺(tái)有息債務(wù)的債務(wù)率指標(biāo)（以城投平臺(tái)有息債務(wù)與一般公共預(yù)算收入的比值代替），則會(huì)發(fā)現(xiàn)山東債務(wù)率平均水平高達(dá)476.24%，青島、濰坊和威海均明顯高于山東整體水平，且青島市的膠州市、即墨區(qū)和李港區(qū)以及濰坊的諸城市、高密市、奎文區(qū)、濰城區(qū)和寒亭區(qū)的債務(wù)壓力尤為突出。

尤其是濰坊市領(lǐng)導(dǎo)到山東省級(jí)銀行（包括工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、廣發(fā)銀行、平安銀行、齊魯銀行等）尋求后者對(duì)接融資支持事項(xiàng)便引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注，其支持對(duì)象主要為高密的國(guó)企融資項(xiàng)目，這表明濰坊市政的融資困境可能已比較突出。

濰坊市國(guó)資委在其官網(wǎng)表示，濰坊市委、市政府高度重視國(guó)企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，今年以來(lái)，成立了工作專班，專門化解國(guó)企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全面摸排全市資產(chǎn)資源，加快注入國(guó)企工作，推進(jìn)國(guó)企重組整合，加強(qiáng)市縣聯(lián)動(dòng)，全力化解全市各級(jí)國(guó)企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，2022年《甘肅省人民政府關(guān)于全省金融工作情況的報(bào)告》中提到，對(duì)重點(diǎn)發(fā)債企業(yè)逐筆督促落實(shí)償債資金來(lái)源，對(duì)存在兌付風(fēng)險(xiǎn)的到期債券，第一時(shí)間進(jìn)行預(yù)警并介入處置，確保所有債券均按期足額兌付。特別是持續(xù)深入開(kāi)展蘭州建投風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，確保蘭州建投公開(kāi)市場(chǎng)債券剛性兌付。截至2022年年底，全省需兌付的存續(xù)國(guó)有企業(yè)債券15只，兌付本金總計(jì)162億元，共涉及9家企業(yè)。其中，5家省屬國(guó)有企業(yè)存續(xù)債9只，需兌付本金110億元；4家市屬企業(yè)存續(xù)債券6只，需兌付本金52億元。

針對(duì)于債務(wù)問(wèn)題比較嚴(yán)重的貴州，貴州省財(cái)政廳2023年1月31日公布了《貴州省2022年預(yù)算執(zhí)行情況和2023年預(yù)算草案的報(bào)告》，在債務(wù)化解上2023年要牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。爭(zhēng)取中央支持、金融機(jī)構(gòu)展期降息、盤活資源資產(chǎn)，嚴(yán)禁國(guó)有企事業(yè)單位變相舉債，堅(jiān)決制止違法違規(guī)舉債行為。

針對(duì)央企存在擔(dān)保規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快、隱性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大、代償損失風(fēng)險(xiǎn)升高等問(wèn)題。2022年，國(guó)資委還發(fā)布了重磅文件《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)融資擔(dān)保管理工作的通知》。明確：中央企業(yè)嚴(yán)禁對(duì)集團(tuán)外無(wú)股權(quán)關(guān)系的企業(yè)提供任何形式擔(dān)保。

1、融資擔(dān)保主要包括中央企業(yè)未納入合并范圍內(nèi)的子企業(yè)和未納入合并范圍的參股企業(yè)借款和發(fā)行債券、基金產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、資產(chǎn)管理計(jì)劃等融資行為提供的各種形式擔(dān)保，如一般保證、連帶責(zé)任保證、抵押、質(zhì)押等，也包括出具有擔(dān)保效力的共同借款合同、差額補(bǔ)足承諾、安慰承諾等支持性函件的隱性擔(dān)保，不包括中央企業(yè)主業(yè)含擔(dān)保的金融子企業(yè)開(kāi)展的擔(dān)保以及房地產(chǎn)企業(yè)為購(gòu)房人按揭貸款提供的階段性擔(dān)保。

2、中央企業(yè)嚴(yán)禁對(duì)集團(tuán)外無(wú)股權(quán)關(guān)系的企業(yè)提供任何形式擔(dān)保

①原則上只能對(duì)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和償債能力的子企業(yè)或參股企業(yè)提供融資擔(dān)保。

②不得對(duì)進(jìn)入重組或破產(chǎn)清算程序、資不抵債、連續(xù)三年及以上虧損且經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為負(fù)等不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的子企業(yè)或參股企業(yè)提供擔(dān)保，

③不得對(duì)金融子企業(yè)提供擔(dān)保，集團(tuán)內(nèi)無(wú)直接股權(quán)關(guān)系的子企業(yè)之間不得互保，以上三種情況確因客觀情況需要提供擔(dān)保且風(fēng)險(xiǎn)可控的，需經(jīng)集團(tuán)董事會(huì)審批。

3、確定合理?yè)?dān)保規(guī)模：

①原則上總?cè)谫Y擔(dān)保規(guī)模不得超過(guò)集團(tuán)合并凈資產(chǎn)的40%，

②單戶子企業(yè)（含集團(tuán)本部）融資擔(dān)保額不得超過(guò)本企業(yè)凈資產(chǎn)的50%，

③納入國(guó)資委年度債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控范圍的企業(yè)總?cè)谫Y擔(dān)保規(guī)模不得比上年增加。

4、嚴(yán)禁對(duì)參股企業(yè)超股比擔(dān)保。對(duì)超股比擔(dān)保額應(yīng)由小股東或第三方通過(guò)抵押、質(zhì)押等方式提供足額且有變現(xiàn)價(jià)值的反擔(dān)保。

央國(guó)企并購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)市場(chǎng)預(yù)期

在這樣的基調(diào)之下，被稱為房地產(chǎn)“白衣騎士”的央國(guó)企，并購(gòu)出險(xiǎn)房企的速度和數(shù)量也未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期的程度。在房?jī)r(jià)地產(chǎn)還在持續(xù)下行的階段，央企國(guó)企不敢貿(mào)然出手，此外，在并購(gòu)價(jià)格上要盡可能地低，在城市選擇上都偏好一二線核心城市，對(duì)資產(chǎn)的質(zhì)量上更是有著更高的要求。盡管2021年底以來(lái)，監(jiān)管層就在收并購(gòu)方面給出了諸多政策利好，但市場(chǎng)的熱情并不高，國(guó)央企更是對(duì)收并購(gòu)保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

截至目前，也僅有奧園、美凱龍、融創(chuàng)、世茂、華南城、雅居樂(lè)等為數(shù)不多的案例。

2022年底以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)行業(yè)的支持力度再加大，房企并購(gòu)貸款融資渠道資金投向得到放松，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述中，也在強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，釋放了明確的保優(yōu)質(zhì)主體和頭部房企的信號(hào)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)單個(gè)項(xiàng)目上的收并購(gòu)會(huì)變多，但大單會(huì)比較難出現(xiàn)。除了上述央國(guó)企對(duì)收益率的高要求之外，大單的復(fù)雜程度非常高，僅盡職調(diào)查就會(huì)花費(fèi)巨大的人力物力成本，而且隱性雷難以完全規(guī)避。另有不具名的地產(chǎn)分析師表示，現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)出來(lái)很多優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格也不高，房企會(huì)側(cè)重于此，有部分央國(guó)企依舊十分謹(jǐn)慎。