全國(guó)首例！官方防范爛尾樓政策來(lái)了！(全文）

# 企業(yè)策劃 2022-07-30 13:48 來(lái)源：

導(dǎo)讀：停貸事件愈演愈烈之際，首個(gè)爛尾樓官方防范政策出臺(tái)。西安市住建局聯(lián)合自然規(guī)劃局、城管執(zhí)法局、金融工作局、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施》，該措施用六條十三款，在土地出讓、項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程、預(yù)售許可管理、預(yù)售資金監(jiān)管、交付環(huán)節(jié)、信用管理等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，防范樓盤爛尾。

全文：

01、首個(gè)爛尾樓官方防范政策出臺(tái)

西安市五部分聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施》，明確：

預(yù)售環(huán)節(jié)，西安市要求開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂；７層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于７層。

在土地出讓環(huán)節(jié)，西安市新規(guī)要求，參與商品住房用地競(jìng)買的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。金融機(jī)構(gòu)各類融資資金；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款或預(yù)付款；自然人、法人、非法人組織的借款；參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資資金等都被杜絕用于土拍。

而倍受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管，也成為此次西安市新規(guī)的重點(diǎn)，海報(bào)新聞?dòng)浾咦⒁獾?，共有五條新規(guī)旨在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

收款方面，西安市要求商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

撥付方面，在商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過(guò)總額的50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過(guò)95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過(guò)99%；不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不超過(guò)總額的20%和35%。

技術(shù)支撐方面，西安市要求優(yōu)化商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門、購(gòu)房群眾對(duì)預(yù)售資金交存信息隨時(shí)可查；提高線上預(yù)售資金交存率、智能POS機(jī)使用率，實(shí)現(xiàn)1個(gè)工作日內(nèi)系統(tǒng)智能對(duì)賬；通過(guò)網(wǎng)簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購(gòu)房貸款入賬情況，確保購(gòu)房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

過(guò)程監(jiān)管方面，西安市要求各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對(duì)賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處。同時(shí)提到要夯實(shí)銀行責(zé)任，商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。人行西安分行營(yíng)管部負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好賬戶管理工作；市金融工作局應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

02、西安新政信號(hào)意義強(qiáng)烈

作為一個(gè)新政，其效力幾何目前還有待觀察。但作為停貸事件愈演愈烈之際，首個(gè)爛尾樓官方防范政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其釋放了非常強(qiáng)的信號(hào)意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，西安新政首先從購(gòu)地環(huán)節(jié)防止了房企的激進(jìn)行為?！敖诘难舆t交付房屋現(xiàn)象，和此前激進(jìn)拿地是有關(guān)系的。在過(guò)去拿地方面，違規(guī)借貸和高杠桿拿地，導(dǎo)致了拿地方面力度過(guò)猛，在當(dāng)前企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就會(huì)力不從心，也客觀上使得房屋容易出現(xiàn)停工等問(wèn)題，并引發(fā)了各類維權(quán)事件。所以從這個(gè)角度看，西安新政要求確保購(gòu)地資金合規(guī)，其實(shí)也是希望從拿地的過(guò)程就規(guī)范房企經(jīng)營(yíng)，防范房企違規(guī)拿地和形成風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

預(yù)售管理方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為從此次事件來(lái)看，一些房企賣房很積極，但是交房很懈怠。所以從這個(gè)角度看，對(duì)于此類預(yù)售工作的規(guī)范和管理，具有積極的作用?！坝兄诜婪兑恍┻`規(guī)的樓盤進(jìn)入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)到購(gòu)房者手上。此類做法也是對(duì)后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移?！?/p>

而對(duì)于此次西安新政的預(yù)售資金監(jiān)管方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為這是此次政策的核心點(diǎn)，而其中有些條款可以看出西安官方將購(gòu)房者的要求聽(tīng)了進(jìn)去?！按舜握咛峒傲速Y金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核對(duì)、夯實(shí)銀行責(zé)任。這其實(shí)也是一個(gè)比較新的和全面的預(yù)售資金監(jiān)管政策內(nèi)容。其中，資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實(shí)銀行責(zé)任是此次購(gòu)房者提出的要求，所以此次也是寫(xiě)入文件。而強(qiáng)化技術(shù)支撐、加強(qiáng)財(cái)務(wù)核對(duì)是創(chuàng)新內(nèi)容，說(shuō)明管理層當(dāng)前對(duì)于此類預(yù)售資金監(jiān)管方面提出了新的創(chuàng)新要求，有助于更好落實(shí)資金監(jiān)管的工作?！?/p>

03、銀保監(jiān)會(huì)回應(yīng)停貸事件

記者注意到，受停貸事件影響今天早間，銀行板塊集體下跌，其中，招商銀行A股盤中跌幅更是高達(dá)6.33%。截至收盤，跌幅有所收窄。其中，平安銀行跌4.29%，招商銀行跌3.75%，興業(yè)銀行跌3.23%，農(nóng)業(yè)銀行跌1.99%。

對(duì)此，7月14日午間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等陸續(xù)發(fā)布公告回應(yīng)。而到7月14日晚間，工商銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行、中國(guó)銀行等也都發(fā)布公告回應(yīng)此事。

工商銀行公告稱，經(jīng)排查，目前停工項(xiàng)目涉及不良貸款余額6.37億元，占全行按揭貸款余額的0.01%，風(fēng)險(xiǎn)可控。

建設(shè)銀行公告稱，當(dāng)前部分地區(qū)停工緩建和未按時(shí)交付樓盤情況，涉及本行規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

農(nóng)業(yè)銀行公告稱，截至2022年6月末，全行個(gè)人住房貸款余額5.34萬(wàn)億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬(wàn)個(gè)，一手樓按揭貸款余額3.97萬(wàn)億元。已初步認(rèn)定存在“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012%，占一手樓按揭貸款余額的0.017%。目前涉及“保交樓”風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)規(guī)模較小，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

興業(yè)銀行方面公告稱，截至目前本公司涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。得益于前期本公司對(duì)按揭貸款的差異化準(zhǔn)入和管理要求，本公司已介入的且存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會(huì)對(duì)本公司經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。

此外，中國(guó)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行也公告稱個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)總體風(fēng)險(xiǎn)可控。

而據(jù)央視財(cái)經(jīng)頻道晚間播出的《經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)播》報(bào)道，7月14日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)停貸事件作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，最近關(guān)注到個(gè)別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于“保交樓”，對(duì)此銀保監(jiān)會(huì)高度重視。

下一步工作中，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)貫徹落實(shí)好黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

04、文件全文

西安市五部分聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防范商品房延期交房增量問(wèn)題的工作措施》

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓規(guī)定

(一)確保購(gòu)地資金合規(guī)。參與商品住房用地競(jìng)買的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須使用合規(guī)自有資金，競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。經(jīng)審核，存在使用非自有資金競(jìng)買商品住房用地的，取消競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還。

二、實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管

(二)依法組織項(xiàng)目建設(shè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格根據(jù)土地、工程規(guī)劃許可、施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件，按照基本建設(shè)程序組織工程建設(shè)。不得隨意變更經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件，需要作重大修改的應(yīng)當(dāng)報(bào)原審批部門同意。

(三)加強(qiáng)工程建設(shè)管理。設(shè)計(jì)單位和施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可及其附圖，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)和審查，未經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件不得使用;施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件實(shí)施工程建設(shè);監(jiān)理單位應(yīng)按照施工許可、經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件實(shí)施工程監(jiān)理，實(shí)時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量和建設(shè)工期，對(duì)存在質(zhì)量安全隱患和停工超過(guò)一個(gè)月的項(xiàng)目，要及時(shí)報(bào)告轄區(qū)住建部門。

各轄區(qū)資源規(guī)劃、住建、城管部門應(yīng)建立“一項(xiàng)目一檔案”制度，自項(xiàng)目開(kāi)工至竣工依照各自職責(zé)對(duì)工程建設(shè)情況實(shí)施全方位管理，做到“一月一巡查”、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。

三、加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理

(四)明確形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進(jìn)度須主體結(jié)構(gòu)工程封頂;7層以上的，須達(dá)到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。

(五)規(guī)范銷售活動(dòng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)商品住房銷售公示平臺(tái)組織銷售活動(dòng)。在銷售過(guò)程中，要按規(guī)定公示企業(yè)基本情況、開(kāi)發(fā)證照、項(xiàng)目基本信息、房屋銷售信息、項(xiàng)目周邊環(huán)境、物業(yè)服務(wù)等信息。

四、強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管

(六)資金全額入賬。商品房預(yù)售資金(包括定金、首付款、購(gòu)房貸款及其他形式的全部房款)應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購(gòu)房人的購(gòu)房款。

(七)嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過(guò)總額的50%;完成竣工驗(yàn)收前，不得超過(guò)95%;完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過(guò)99%;不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金分別不超過(guò)總額的20%和35%。

(八)強(qiáng)化技術(shù)支撐。優(yōu)化商品房預(yù)售資金交存指引平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管部門、購(gòu)房群眾對(duì)預(yù)售資金交存信息隨時(shí)可查;提高線上預(yù)售資金交存率、智能POS機(jī)使用率，實(shí)現(xiàn)1個(gè)工作日內(nèi)系統(tǒng)智能對(duì)賬;通過(guò)網(wǎng)簽備案信息共享等方式，支持監(jiān)管銀行跟蹤購(gòu)房貸款入賬情況，確保購(gòu)房貸款交存至專用監(jiān)管賬戶。

(九)加強(qiáng)賬務(wù)核對(duì)。各轄區(qū)住建部門每月要與監(jiān)管銀行對(duì)賬不少于一次，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)立即停止撥付并依法查處。

(十)夯實(shí)銀行責(zé)任。商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金;無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

人行西安分行營(yíng)管部負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好賬戶管理工作;市金融工作局應(yīng)協(xié)調(diào)國(guó)家駐陜金融監(jiān)管部門依法依規(guī)給予支持。

五、規(guī)范商品房交付行為

(十一)建立預(yù)查驗(yàn)制度。各轄區(qū)住建部門要督促開(kāi)發(fā)企業(yè)組織五方責(zé)任主體單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)企業(yè)通知購(gòu)房人代表對(duì)擬交付房屋進(jìn)行預(yù)查驗(yàn);發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，要及時(shí)整改并通報(bào)整改結(jié)果。

(十二)公示交房資料。房屋交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向購(gòu)房人提供“兩書(shū)一表”，即住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》。

六、健全房地產(chǎn)信用管理

(十三)強(qiáng)化信用管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按期交付房屋，造成嚴(yán)重社會(huì)影響的，記為信用等級(jí)差的企業(yè)，向社會(huì)公示，并按照《陜西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用信息管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定予以處理。

設(shè)計(jì)單位、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工單位、監(jiān)理單位因違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范影響房屋交付的，應(yīng)記入信用檔案并向社會(huì)公示;情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相關(guān)單位和人員責(zé)任。