過去的2021年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是五味雜陳的一年,面臨市場(chǎng)寒冬,2022年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言依然是艱苦的一年,房地產(chǎn)企業(yè)正在轉(zhuǎn)變慣性思維方式,通過節(jié)衣縮食、架構(gòu)調(diào)整、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等動(dòng)作,向管理要紅利,向成本要利潤。
綁住房企遠(yuǎn)大前程的“三道紅線"
2020年 8月,央行、住建部共同在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),監(jiān)管部門首次提出“三道紅線”的管理理念。“三道紅線”以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債管理為管理工具,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)需滿足:
1)房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;
2)凈負(fù)債率不得大于100%;
3)現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
同時(shí),新規(guī)將根據(jù)企業(yè)三道紅線的觸發(fā)情況,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔位,對(duì)應(yīng)有息負(fù)債規(guī)模年增速分別為0%、5%、10% 、15% 。
眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是高周轉(zhuǎn)模式,尤其是頭部房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)尤甚。以前央行放水,房地產(chǎn)是巨大的蓄水池。像房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)向銀行借錢去開發(fā),從政府買土地,樓房蓋好后賣掉,賣掉后,把欠銀行的錢還上,從而實(shí)現(xiàn)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商的三方共贏,循環(huán)往復(fù)?!叭兰t線”后,房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三高擴(kuò)張模式無法持續(xù),去年震驚房產(chǎn)圈的恒大爆雷,便是如此。
從恒大爆雷中看房地產(chǎn)市場(chǎng)變化
中國恒大從去年7月19日遭到銀行申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)凍結(jié),到被約談,再到后來的各種負(fù)面消息刷屏,高杠桿經(jīng)營一直是市場(chǎng)質(zhì)疑恒大地產(chǎn)的核心。但是高杠桿并不是決定房地產(chǎn)企業(yè)生死的核心因素,核心資產(chǎn)的變現(xiàn)能力才是企業(yè)的生命線。恒大整體的凈負(fù)債率從2017年以來是持續(xù)下降的,但是公司自身房地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)能力全面快速的惡化直接導(dǎo)致了流動(dòng)性困境。
原來房地產(chǎn)商拿地,都是搶的,感覺搶到就是賺到,導(dǎo)致土地拍賣不斷創(chuàng)新高。即使后來推出了土地集中拍賣制度,也擋不住房地產(chǎn)商的熱情,導(dǎo)致?lián)尩降耐恋貏?chuàng)新高,房價(jià)就必然要上去,因?yàn)椴粷q價(jià)房地產(chǎn)商就會(huì)虧本。這樣的套路在很多年前屢試不爽,高價(jià)地在幾年以后或開發(fā)或轉(zhuǎn)手就可以大賺一筆,這種認(rèn)知直到恒大爆雷。
隨著政府調(diào)控力度越來越大,很多房地產(chǎn)商開始謹(jǐn)慎拿地,土拍價(jià)格逐漸回歸正常,房價(jià)上漲速度都有所減緩,甚至降價(jià)。恒大的雷慢慢現(xiàn)形,高價(jià)房賣不出去,庫存土地不能變現(xiàn),資金流斷裂,被追著要債。
房企對(duì)利潤的追求將使成本管控更加精細(xì)
對(duì)于房地產(chǎn)未來,萬科董事會(huì)主席郁亮在集團(tuán)2022年會(huì)稱行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。作為行業(yè)龍頭,萬科的現(xiàn)狀也從某種程度上反映著房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀。對(duì)于房地產(chǎn)頭部企業(yè)或生存比較困難的企業(yè),想要生存應(yīng)該怎么做?對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,企業(yè)對(duì)利潤的追求將使成本管控更加精細(xì)。房地產(chǎn)頭部企業(yè)怎么把成本控好,生存比較難的企業(yè),通過什么方式轉(zhuǎn)型或者比以前更好控制成本是當(dāng)下經(jīng)濟(jì)下行時(shí)生存關(guān)鍵。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)售價(jià)的控制轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)對(duì)成本的控制。原來房地產(chǎn)企業(yè)是賣方市場(chǎng),現(xiàn)在變成買方市場(chǎng)。賣方市場(chǎng)的售價(jià)是利潤+成本,意味著房地產(chǎn)企業(yè)想要掙多少錢就定多少錢,成本不是決勝的關(guān)鍵因素;變成買方市場(chǎng)后,房價(jià)被限制,利潤變成售價(jià)-成本,現(xiàn)在房價(jià)上漲政府調(diào)控,漲幅比列按照政府來,按時(shí)間段慢慢上漲,能不能漲政府說了算,漲多少也是政府說了算,意味著利潤就這么多,能掙多少錢是內(nèi)控成本要做的事情,怎么把成本控好成為企業(yè)發(fā)展的前提。
同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)原來大批量生產(chǎn)方式將逐步過渡到下沉式精細(xì)化的生產(chǎn)方式,房地產(chǎn)企業(yè)將每一個(gè)地塊成本測(cè)算好,成本測(cè)算更加精準(zhǔn),回報(bào)率更高,所以房地產(chǎn)企業(yè)的盈利規(guī)則發(fā)生了根本變化。
當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨四大挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)企業(yè)從投資決策拿地到招采交易到建造實(shí)施、合同履約再到竣工交付,成本管控貫穿全程,要實(shí)現(xiàn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型和發(fā)展,成本管理是關(guān)鍵。通過研究全國幾百家地產(chǎn)企業(yè)和與成本相關(guān)負(fù)責(zé)人溝通,總結(jié)出來房地產(chǎn)企業(yè)成本管理普遍面臨的四大挑戰(zhàn)。
1、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化缺且難落地
當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)都在積極探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型,關(guān)鍵難度在于標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)采用表格工具或者文檔的方式,人員在作業(yè)時(shí)沒辦法隨時(shí)查找和應(yīng)用,而且標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范都是文件,查找困難,效率低下,執(zhí)行過程復(fù)制粘貼,容易產(chǎn)生作業(yè)變形,無法在作業(yè)文件中直接應(yīng)用。另外,企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)更新同步給作業(yè)人員較慢,存在時(shí)間差,落地難,因此建立成本管理的規(guī)范化制度非常重要。
每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該有一套成熟的成本管理業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,將業(yè)態(tài)特征信息、成本科目、招標(biāo)清單、招采材料清單、合約規(guī)劃、合同等規(guī)范化,統(tǒng)一數(shù)據(jù)語言,所有業(yè)務(wù)都基于標(biāo)準(zhǔn)開展,這樣有益于統(tǒng)一管理和數(shù)據(jù)拉通比較,還能快速總結(jié)形成企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)成本。
2、數(shù)據(jù)散落在各人手里,成本數(shù)據(jù)難積累沉淀
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)都散落在各項(xiàng)目個(gè)人手中,如有人員離職則數(shù)據(jù)隨之丟失,企業(yè)如何把數(shù)據(jù)積累起來?此外,作業(yè)文件與數(shù)據(jù)分散存儲(chǔ),調(diào)用時(shí)缺少工具及系統(tǒng)直接調(diào)用,需臨時(shí)溝通,且成本人員工作忙很難單獨(dú)抽出時(shí)間規(guī)范整理和分析,調(diào)用效率低,作業(yè)時(shí)如何快速調(diào)用這些數(shù)據(jù)?
這就要求房地產(chǎn)企業(yè)具備數(shù)據(jù)自動(dòng)積累沉淀的能力,按照企業(yè)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)自動(dòng)積累沉淀數(shù)據(jù),對(duì)沉淀的數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘分析,形成企業(yè)成本管控的階段標(biāo)準(zhǔn),并按照周期不斷迭代修正,完成作業(yè)即完成標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)積累,作業(yè)過程快速調(diào)用,實(shí)現(xiàn)成本管控高效高質(zhì)。同時(shí),釋放成本人員精力,提升工作效率,將有效時(shí)間放在建立企業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)上,并通過積累不斷優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn),按照成本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行實(shí)時(shí)的控制標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量。
3、積累數(shù)據(jù)難調(diào)用,有效作業(yè)效率低
作業(yè)效率低怎么辦?無論是目標(biāo)成本還是清單編制、項(xiàng)目后評(píng)估,多采用EXCEL表格的方式進(jìn)行,EXCEL表格難以搭建整個(gè)業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜管理關(guān)系,業(yè)務(wù)前后一個(gè)數(shù)據(jù)變化需要聯(lián)動(dòng)維護(hù)多套表格,且容易出錯(cuò),造成大量的重復(fù)性作業(yè),嚴(yán)重浪費(fèi)作業(yè)時(shí)間。
提高成本經(jīng)理的有效作業(yè)效率,需要一套標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的流程貫穿整個(gè)成本管控項(xiàng)目周期,將各業(yè)務(wù)階段實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng),到什么階段做什么事情,不必前后翻看重新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),減少重復(fù)無效的作業(yè),且能快速高效地完成各階段的成本管控工作,將成本經(jīng)理的精力放在關(guān)鍵管控點(diǎn)上。
4、數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)繁,過程實(shí)時(shí)把握難
以前成本總監(jiān)定期向成本經(jīng)理要管控報(bào)告,成本經(jīng)理需要耗費(fèi)大量時(shí)間進(jìn)行重新統(tǒng)計(jì),無法動(dòng)態(tài)掌握實(shí)時(shí)情況,如何對(duì)成本過程實(shí)時(shí)把控?作業(yè)過程中大量的數(shù)據(jù)引起成本的調(diào)整和變化,比如變更洽商文件,各專業(yè)交叉作業(yè)涉及到扣款,一個(gè)總包成百上千條變更洽商,如何把這些變化體現(xiàn)到數(shù)據(jù)結(jié)果上實(shí)時(shí)可見,從而降低管控風(fēng)險(xiǎn)?這要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本過程實(shí)時(shí)把控。整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵管控點(diǎn)實(shí)時(shí)清晰可見,整個(gè)項(xiàng)目的當(dāng)前成本與目標(biāo)成本的執(zhí)行差距清晰可見,從而隨時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)警,快速調(diào)整策略。
以上挑戰(zhàn)是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在且急需解決的。當(dāng)下政策調(diào)控日漸加大,房地產(chǎn)企業(yè)要想提升項(xiàng)目利潤,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。如何讓企業(yè)各環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,如何實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)賦成本測(cè)算更靠譜,如何讓目標(biāo)控過程動(dòng)態(tài)分析更精細(xì),如何做精成本策劃,落實(shí)目標(biāo)成本,如何持續(xù)優(yōu)化成本,向成本要利潤,是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題。這要求房地產(chǎn)企業(yè)快速落地企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),自動(dòng)積累數(shù)據(jù)資產(chǎn),成倍提升工作效率,實(shí)時(shí)掌握成本情況,動(dòng)態(tài)優(yōu)化成本標(biāo)準(zhǔn)。
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