鐵律1：控制各分項工程的支出規(guī)劃

預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分攤過程中產(chǎn)生歸集錯誤。

鐵律2：控制招標金額，實現(xiàn)成本可控

鐵律3：預(yù)留變更金額，動態(tài)記錄成本

鐵律4：合約規(guī)劃編制相當于項目的模擬復(fù)盤

合約規(guī)劃的編制過程是在項目初期，對整個項目的成本和招標進行模擬復(fù)盤；這里的模擬復(fù)盤是指對整個項目從摘牌到經(jīng)營期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項進行一次預(yù)演，從而達到全面掌握項目預(yù)計發(fā)生成本事項的目的。

鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分準備

前期要對經(jīng)濟指標、規(guī)劃模版、合同庫、建造標準、當?shù)厥袌鰞r格要有所研究和準備。

鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息

上報項目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對科目、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)進行設(shè)置。

鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)

編制項目合約規(guī)劃，要基于合約規(guī)劃模板進行修改，形成項目合約規(guī)劃列表。

合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項在初次編制中不要刪除，審核通過后方可刪除；新增的合約規(guī)劃，如果合同庫中有，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫；合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無重疊和遺漏。

鐵律8：完善審批合約規(guī)劃

根據(jù)項目實際情況和當?shù)貎r格調(diào)研調(diào)整合同與費用列項、合同與費用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標控制比與招標方式等。

鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費用列項

合同和費用的列項可通過以下5步開展：

一是認真梳理系統(tǒng)中的合同庫，了解合同庫中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進行標注；

二是結(jié)合項目當?shù)貙嶋H情況明確費用列項，與合同庫中的費用項目進行對比，確定選用的費用；并進行標注；模板中未包含的進行新增；

三是針對初步選定的合同進行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項目；

四是與設(shè)計、工程根據(jù)項目實際情況，共同確定合同范圍及界面；并在進行明確標注說明

五是根據(jù)項目當?shù)氐氖袌稣{(diào)研情況，設(shè)計部、工程部的反饋，及項目當?shù)匦姓召M情況，最終確定合約規(guī)劃。

鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費用成本科目

合同與費用成本科目歸屬可通過以下3步開展：

一是認真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫，了解科目劃分及各科目包含范圍。

二是根據(jù)線上項目基本信息的錄入，確定項目的成本科目；成本科目引自科目庫不能新增；目前要求成本科目細分到三級科目。

三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項目的成本科目相對應(yīng)，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個規(guī)劃歸屬多個科目。

鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費用到各業(yè)態(tài)的分攤

可通過以下兩步開展：一是根據(jù)項目基本信息明確本項目的業(yè)態(tài)分類；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。

鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的確定原則

合同與費用的金額確定可通過以下5步開展：

一是根據(jù)項目當?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實費用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費類合約規(guī)劃；

二是根據(jù)建造標準等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內(nèi)裝、導(dǎo)向標識、泛光照明、外裝等；

三是根據(jù)技術(shù)指標等確定合約規(guī)劃金額；

四是根據(jù)成本簡報、附近近期結(jié)算項目指標確定合約規(guī)劃金額；

五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額。

鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額

地下四大塊部分：根據(jù)前期項目當?shù)卣{(diào)研情況落實各項目單價；根據(jù)項目地塊實際情況，選擇擬選定的基坑開挖機支護方案進行測算預(yù)估出土方及支護工程量，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗進行預(yù)估；

主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指標”結(jié)合總包議標綜合單價，項目總體面積指標確定預(yù)估金額，同時需預(yù)估主材價差變化；

粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗指標預(yù)估，350-400元/m2；

水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗指標預(yù)估，150-160元/m2；

措施費部分：根據(jù)總包議標中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標或規(guī)劃金額分攤；

其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍，按經(jīng)驗指標預(yù)估；

合理的預(yù)估簽證表更比例，5%~10%左右。

鐵律14：修訂校對合約規(guī)劃

隨著項目進展需定期修訂合約內(nèi)容，項目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本。

如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？答案是通過合約規(guī)劃的分期編制。

同一項目中，不同分區(qū)開工時間間隔超過6個月時，需要進行內(nèi)部分期；項目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期。

需要說明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項目公司上報基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決策分期建立完后，由項目公司自行創(chuàng)建。

商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項目公司上報的項目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期。

鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題

一是什么時間編制合約規(guī)劃？答案是項目啟動后就編制。

二是誰來編制合約規(guī)劃？答案是項目成本經(jīng)理或者成本副總，最好是成本副總。

三是如何復(fù)核合約規(guī)劃？答案是目標成本、建造標準、項目執(zhí)行計劃。

四是如何調(diào)整合約規(guī)劃？答案是相當于全面梳理目標成本，重新進行合約規(guī)劃。

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