土地招拍掛需要走怎樣的流程？

# 招標(biāo)信息 2022-10-14 11:04 來(lái)源：

　　很多朋友對(duì)于土地招拍掛不太了解，在我們需要土地來(lái)作為我們的業(yè)務(wù)項(xiàng)目的時(shí)候可能會(huì)想到土地招拍掛這一回事，但是具體的土地招拍掛信息又不太清楚了，為了幫助大家增加了解，我們?cè)谶@篇來(lái)看看土地招拍掛詳細(xì)流程。

　　土地招拍掛是國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓的三種方式，即招標(biāo)、拍賣與掛牌。

　　國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加公開(kāi)、透明，土地成交價(jià)格更加合理，減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產(chǎn)生。

　　土地招拍掛的共性是公開(kāi)性，但具體操作又存在著差異性，時(shí)常讓人混淆不清。本次我們就對(duì)這三個(gè)土地出讓方式進(jìn)行以下詳細(xì)的說(shuō)明。

土地招拍掛需要走怎樣的流程？

　　01、　　招拍掛流程

　　國(guó)有土地使用權(quán)掛牌程序：

　　1、國(guó)土局發(fā)布擬掛牌地塊信息;

　　2、競(jìng)買人繳納保證金參加競(jìng)買;中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競(jìng)買?？梢元?dú)立競(jìng)買，也可以聯(lián)合競(jìng)買。保證金為競(jìng)買底價(jià)的10%-20%。

　　3、競(jìng)買人競(jìng)得后，按照合同要求繳納拆遷款，國(guó)土局負(fù)責(zé)拆遷;

　　4、拆遷完畢，繳納土地出讓金;

　　5、競(jìng)買人競(jìng)得后，憑《國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》辦理項(xiàng)目審批等有關(guān)手續(xù)。

　　注：對(duì)于聯(lián)合競(jìng)買的土地，土地使用權(quán)證辦到所有聯(lián)合競(jìng)買人名下，對(duì)于該塊土地的開(kāi)發(fā)，在不違犯政府對(duì)該地塊整體規(guī)劃的情況下，由聯(lián)合競(jìng)買人自行協(xié)議決定。

　　02、國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)程序

　　1、擬訂招標(biāo)方案市國(guó)土資源局會(huì)同規(guī)劃部門共同擬訂擬招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)方案;

　　2、報(bào)批報(bào)市政府批準(zhǔn)招標(biāo)出讓方案;

　　3、編制招標(biāo)文件包括：招標(biāo)出讓公告、投標(biāo)須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本等。

　　4、成立評(píng)標(biāo)小組由市國(guó)土資源局代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)。名單保密。

　　5、發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)開(kāi)始前至少20日在當(dāng)?shù)刂饕襟w發(fā)布公告。公告內(nèi)容包括：

　　(1)出讓人的名稱和地址;

　　(2)出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;

　　(3)投標(biāo)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)資格的辦法;

　　(4)索取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式;

　　(5)招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)方式;

　　(6)確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方式;

　　(7)履約保證金;

　　(8)其他事項(xiàng)。

　　6、申請(qǐng)投標(biāo)人報(bào)名并索取拍賣文件，并提供以下資料：

　　(1)投標(biāo)人有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件;

　　(3)股份公司董事會(huì)關(guān)于投標(biāo)事宜的決議(附全體董事簽字)及董事會(huì)簽署的委托代理人的授權(quán)文件(附委托代理人的身份證明);

　　(4)其他需要提供的資料(擬建項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)、資質(zhì)資格證明、投標(biāo)人基本狀況等)。

　　7、對(duì)報(bào)名投標(biāo)人進(jìn)行資格審查市國(guó)土資源局對(duì)上述資料進(jìn)行審查，確定投標(biāo)人資格。(地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)責(zé))

　　8、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)具體程序：

　　(1)投標(biāo)人在截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱;

　　(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者推選的代表檢查標(biāo)箱密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容;

　　(3)評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo);

　　(4)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。

　　9、向中標(biāo)人頒發(fā)《中標(biāo)通知書(shū)》。

　　10、簽訂出讓合同中標(biāo)人收到《中標(biāo)通知書(shū)》后，在規(guī)定的期限內(nèi)與市國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》;

　　11、繳納地價(jià)款和契稅中標(biāo)人按出讓合同的規(guī)定繳納成交地價(jià)款和契稅;

　　12、地塊交付招標(biāo)人即市國(guó)土資源局與中標(biāo)人履行拍賣地塊交付手續(xù)。

　　13、頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》。

　　14、辦理相關(guān)手續(xù)到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

　　15、申請(qǐng)土地登記

　　03、國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣程序

　　1、發(fā)布拍賣公告。

　　2、參加竟買人報(bào)名，索取有關(guān)文件，并按規(guī)定提交有關(guān)資格身份證明。

　　3、按照拍賣文件要求對(duì)競(jìng)買人資格進(jìn)行審查，符合要求的交付保證金，發(fā)給競(jìng)買資格證書(shū)。

　　4、公開(kāi)拍賣。拍賣應(yīng)在拍賣文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)由土地招標(biāo)拍賣主持人以下程序主持進(jìn)行：

　?、倥馁u開(kāi)始前，競(jìng)買人憑競(jìng)買資格證書(shū)領(lǐng)取統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌;

　?、诰官I人顯示應(yīng)價(jià)牌，主持人點(diǎn)算竟買人;

　　③主持人介紹拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng);

　?、苤鞒秩诵计鸾泻偷谝淮螒?yīng)價(jià)后叫價(jià)遞增幅度;

　?、莞?jìng)買人按規(guī)定的方式和要求應(yīng)價(jià);

　?、拗鞒秩诉B續(xù)二次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒(méi)再應(yīng)價(jià)的，如果最后應(yīng)價(jià)達(dá)到了拍賣底價(jià)，主持人在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后落槌，即表示成交，如果最后應(yīng)價(jià)未達(dá)到拍賣底價(jià)的，主持人應(yīng)宣布收回拍賣標(biāo)的，停止拍賣;

　?、咧鞒秩诵甲詈髴?yīng)價(jià)者為買受人;

　　⑧主管部門或土地交易中心當(dāng)場(chǎng)與買受人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》。

　　5、買受人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂土地使用權(quán)交易合同。

　　經(jīng)過(guò)激烈的招拍掛競(jìng)價(jià)，如果最終不幸或者有幸中標(biāo)，從中標(biāo)到取得土地證要經(jīng)過(guò)哪些程序呢?

　　招拍掛競(jìng)價(jià)結(jié)束中標(biāo)后會(huì)拿到一個(gè)證明性的文件，也就是《中標(biāo)通知書(shū)》，或者《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》、《掛牌成交確認(rèn)書(shū)》。

　　拿到這個(gè)證明以后，要在特定的時(shí)間內(nèi)給國(guó)土部門交清出讓金，否則拿不到土地出讓合同。

　　目前開(kāi)發(fā)商都是高負(fù)債，借錢過(guò)日子，土地出讓金也不是小數(shù)目，很多公司手頭的現(xiàn)金儲(chǔ)備都不夠交出讓金的。

　　2005年以前，允許開(kāi)發(fā)商抵押一部分在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目去銀行貸款，用貸款交出讓金。

　　但是用這種方式，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)很緊張，稍有差池，就可能誕生爛尾樓，05年以后，這種方式就被禁止了。

　　所以，雖然還有很多開(kāi)發(fā)商把各個(gè)項(xiàng)目公司貸款拿到的錢挪來(lái)挪去的買地，但是形式上，開(kāi)發(fā)商首先要有錢支付出讓金。

　　04、分公司、立項(xiàng)和用地規(guī)證

　　如果不是本地的開(kāi)發(fā)商或者原來(lái)根本就不是個(gè)開(kāi)發(fā)商，首先要在土地所在的區(qū)縣成立一家全資子公司。

　　如果是聯(lián)合體買的地，就按聯(lián)合體出資比例成立子公司，然后到國(guó)土部門辦理土地出讓合同的受讓人名稱變更，把地變到新成立的子公司名下，今后地塊以新公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　這種做法從政府來(lái)說(shuō)，稅收留在當(dāng)?shù)?，照顧?dāng)?shù)氐睦妗拈_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，稅交給誰(shuí)都一樣，給當(dāng)?shù)卣嘟欢?，以后也好辦事。

　　成立子公司后，去申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不管母公司是什么資質(zhì)，新成立的項(xiàng)目公司都需要重新申請(qǐng)資質(zhì)。

　　目前開(kāi)發(fā)資質(zhì)分暫定、四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)，一級(jí)最高，需要住建部批，其它只要省一級(jí)部門審批，新成立的公司都只能辦暫定。

　　不過(guò)也別小看這個(gè)暫定資質(zhì)，四級(jí)資質(zhì)只能開(kāi)發(fā)小于10萬(wàn)㎡的建筑面積、二級(jí)資質(zhì)也只能開(kāi)發(fā)25萬(wàn)㎡以下的建筑面積。

　　但是暫定資質(zhì)能開(kāi)發(fā)的建筑面積是沒(méi)有明確限制的，開(kāi)發(fā)面積越大要求也越高，在申請(qǐng)資質(zhì)的時(shí)候?qū)徟块T來(lái)定具體能開(kāi)發(fā)多少。

　　所以，暫定資質(zhì)不一定就弱，這也是為了照顧很多一出手就買幾十萬(wàn)平方建筑面積土地的大土豪。

　　接下來(lái)說(shuō)一下立項(xiàng)。

　　立項(xiàng)的意思就是讓政府審一審，看看這個(gè)項(xiàng)目是不是適合開(kāi)展。

　　立項(xiàng)通過(guò)就相當(dāng)于是這個(gè)項(xiàng)目正式獲得了國(guó)家的認(rèn)可，有了戶口，這以后才能辦其它手續(xù)。

　　立項(xiàng)有審批、核準(zhǔn)和備案三種方式，審批最難、備案最簡(jiǎn)單。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資比較大，之前都是審批，但是現(xiàn)在搞簡(jiǎn)政放權(quán)，不使用政府資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)改成核準(zhǔn)了。

　　申報(bào)立項(xiàng)要編項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告或者可行性研究報(bào)告，核準(zhǔn)制的用申請(qǐng)報(bào)告、備案制用可行性研究報(bào)告，核準(zhǔn)制的政府投資項(xiàng)目，需要申請(qǐng)報(bào)告加可研報(bào)告。

　　從字面理解，可研報(bào)告更多的從投資人的角度出發(fā)，是不是適合投資，申請(qǐng)報(bào)告更多從政府角度，看項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響。

　　不管是可研還是申請(qǐng)報(bào)告都是以設(shè)計(jì)方案做基礎(chǔ)的。

　　正式申請(qǐng)立項(xiàng)前，需要先做節(jié)能審查、環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批、交通影響評(píng)價(jià)審批，三個(gè)審批能同時(shí)做，沒(méi)必要一個(gè)完了再干另一個(gè)。

　　節(jié)能審查的主管部門是發(fā)改委，按項(xiàng)目類型和工程規(guī)模分成登記和審查。

　　節(jié)能審查主要是看設(shè)計(jì)是不是符合節(jié)能相關(guān)的規(guī)范和政策。

　　例如有沒(méi)有充分利用太陽(yáng)能、保溫措施是不是得當(dāng)、門窗滿不滿足節(jié)能要求、有沒(méi)有采用節(jié)水措施、設(shè)置節(jié)水器具、節(jié)電燈具，是不是高耗能項(xiàng)目、建成以后和建設(shè)過(guò)程中碳排放情況怎么樣等等。

　　環(huán)評(píng)審查的主管部門是環(huán)保部門，按項(xiàng)目類型和工程規(guī)模分成報(bào)告書(shū)、報(bào)告表、登記表，其實(shí)跟節(jié)能分成審查和登記的意思是一樣的，報(bào)告書(shū)最嚴(yán)，登記最容易。

　　環(huán)評(píng)主要是審查項(xiàng)目建設(shè)和使用過(guò)程中對(duì)環(huán)境的影響和周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響、準(zhǔn)備采取哪些處理和預(yù)防措施、預(yù)計(jì)花多少錢、花這么多錢是不是值得。

　　這三項(xiàng)都做完，編項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，申請(qǐng)立項(xiàng)。

　　節(jié)能、環(huán)評(píng)、交評(píng)以及可研、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告最好是找有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、有路子的咨詢公司來(lái)做，它們跟各路專家、政府都熟，也知道哪些地方怎么改能過(guò)。

　　上面我們說(shuō)的是一般流程，如果是使用政府資金的項(xiàng)目，政府既是投資人又是審批人，形式上要求決策透明，流程還會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些。

　　假設(shè)你在一家企業(yè)工作，你覺(jué)得有個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，也符合公司的發(fā)展方向，于是就在一次會(huì)議上跟老板提出來(lái)有這個(gè)想法，希望老板支持搞下去。

　　這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的建議書(shū)。

　　老板覺(jué)得有搞頭，就找?guī)讉€(gè)部分負(fù)責(zé)人對(duì)想法進(jìn)行更深入分析，從成本、收益、政策以及各種方面分析利弊，看看行不行。

　　這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的可行性研究。

　　評(píng)估完了，大家覺(jué)得能干，就制定更詳細(xì)一些的方案，算算大概要花多少錢，請(qǐng)成本部門預(yù)估費(fèi)用，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的概算審批。

　　概算算完，價(jià)錢老板能接受，就要討論多長(zhǎng)時(shí)間組團(tuán)隊(duì)、多長(zhǎng)時(shí)間資金到位，什么時(shí)候開(kāi)干，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的年度投資計(jì)劃審批。

　　投資計(jì)劃訂好了，在要用錢的時(shí)候提前申請(qǐng)，拿到錢趕緊開(kāi)工，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的資金申請(qǐng)報(bào)告審批。

　　企業(yè)跟政府不同的是，企業(yè)的時(shí)間特別寶貴，上面這些個(gè)過(guò)程很多時(shí)候要很快定完。

　　政府基本不用擔(dān)心一個(gè)項(xiàng)目自己不干會(huì)被別人搶，開(kāi)會(huì)多，時(shí)間也長(zhǎng)，直接導(dǎo)致投資計(jì)劃按年算，沒(méi)有列到年度投資計(jì)劃里的項(xiàng)目，當(dāng)年都沒(méi)法開(kāi)工。

　　辦完立項(xiàng)以后，到規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，主要是證明你這個(gè)地使用符合規(guī)劃，然后才能拿到土地證。只有拿到土地證，土地的使用權(quán)才算真正是開(kāi)發(fā)商的。